La ville s’invite en banlieue : L’impact de la réglementation sur la spatialisation et la viabilité des projets immobiliers d’envergure dans le Grand Montréal (Août 2020)

Vlad SAGHIN sous la direction de Jean-Philippe MELOCHE

La promotion immobilière est un important moteur de développement qui façonne le paysage urbain et impacte le milieu de vie des êtres humains. S’adaptant continuellement aux nouvelles tendances et aux pressions socio-économiques, le marché immobilier résidentiel du Grand Montréal semble s’être tourné vers une occupation du territoire plus sobre en privilégiant la densification des espaces constructibles restants et une approche de développement par grands projets. Autrefois impensables dans un contexte de banlieue nord-américaine, la réalisation de ces projets résidentiels mixtes et de hautes densités semble être devenue une pratique particulièrement prisée dans les municipalités en périphérie et marquent désormais le paysage urbain sur l’ensemble du territoire de la métropole.

L’objectif de ce travail de recherche est d’explorer les raisons ayant mené à l’émergence de ces projets dans le Grand Montréal et surtout, de déterminer si les contraintes réglementaires ont un impact suffisamment important pour influencer leur spatialisation dans le territoire.

Suite aux analyses effectuées et aux entrevues réalisées avec divers experts du milieu de l’immobilier, nous notons plusieurs éléments expliquant la popularité croissante des projets d’envergure dans l’espace métropolitain. En effet, la rareté et le coût de plus en plus élevé du foncier, les importantes économies d’échelle réalisées avec ce type de projets, les normes de densité et la circonscription du périmètre d’urbanisation, les changements sociodémographiques, l’explosion du ménage type ainsi que l’arrivée de projets de transports collectifs lourds tels que le Réseau express métropolitain (REM) sont les principaux facteurs relevés par les intervenants.

Qui plus est, les contraintes réglementaires identifiées par les acteurs du milieu semblent avoir une influence notable sur la spatialisation des projets immobiliers d’envergure. Les participants ont notamment souligné que l’imprévisibilité de la réglementation, le Règlement pour une métropole mixte ainsi que les délais trop importants dans le traitement des permis de construction sont les principaux facteurs affectant la viabilité des projets immobiliers et par extension, leur spatialisation. Si ces contraintes n’empêchent pas pour autant le développement dans les arrondissements ou les municipalités jugées plus contraignants, les promoteurs immobiliers accordent une préférence à la réalisation de projets au sein d’un certain type de municipalité ou d’arrondissement qui sont considérés plus favorables au développement et qui ont tendance à être situés en périphérie.

Malgré les contraintes soulevées, les intervenants estiment toutefois que l’attractivité régionale et internationale du marché immobilier montréalais demeure suffisamment importante pour que le développement immobilier y continue de bon train. Ainsi, si l’on ne peut pas réellement parler d’exode des promoteurs vers les territoires qui mettent en place des conditions de développement plus favorables, la nature des projets et le type de promoteur immobilier qui pourra continuer de développer dans ces arrondissements ou municipalités contraignantes, risque toutefois de changer dans les années à venir.