Évolution du parc immobilier selon l’usage – Comment trouver le bon équilibre entre les secteurs résidentiel et non résidentiel ? (Décembre 2021)

Jean-Philippe Meloche, François Vanier et Sébastien Lord

Les marchés immobiliers résidentiel et non résidentiel répondent à des logiques économiques qui sont parfois divergentes. La croissance plus rapide de la demande pour les immeubles résidentiels observée dans certaines grandes villes du monde force une réallocation des ressources immobilières au détriment des activités productives. Cette montée en force du secteur résidentiel représente-t-elle une menace au développement des villes ?

Cette recherche propose d’explorer les données sur l’évolution des marchés immobiliers résidentiel et non résidentiel à deux échelles différentes pour mieux comprendre le phénomène. La première échelle s’appuie sur les données de l’évolution des stocks de capital fixe des bâtiments résidentiels et non résidentiels à l’échelle des provinces canadiennes de 1960 à 2018. À l’aide de régressions en panel, elle tente d’identifier des facteurs qui agissent sur cette évolution. La seconde échelle d’analyse mobilise les données des rôles d’évaluation des municipalités et des arrondissements de la Communauté métropolitaine de Montréal sur la période 1996-2020. Elle explore à l’aide d’analyse de corrélation des hypothèses sur les effets d’éviction de la pression résidentielle dans l’espace urbain.

Nos résultats montrent que la pression résidentielle constitue une tendance lourde du développement des villes et que cette tendance devrait se poursuivre dans l’avenir. Les effets d’éviction de cette tendance ne sont toutefois pas observés à l’échelle de la Communauté métropolitaine de Montréal, ce qui porte à croire que la résidentialisation de l’espace ne constitue pas une menace au développement de la ville.