Le 30 mars 2021, une table de discussion s’est tenue intitulée : Quel(s) rôle(s) pour les différents paliers de gouvernement dans la recherche d’un marché du logement équilibré en milieu métropolitain?
Cet événement a été organisé par l’Observatoire Ivanhoé Cambridge à la Faculté d’aménagement de l’Université de Montréal. L’un des objectifs était de placer la question du logement à l’échelle métropolitaine. Des invités de tous les paliers publics responsables du marché du logement ont été invités. Le palier du Québec, avec la Société d’habitation du Québec, a décliné l’invitation.
Panelistes :
Monique Bastien, Conseillère municipale à la Ville de Longueuil et Vice-présidente de la commission du logement social de la CMM
Marc-André Plante, Maire de la Ville de Terrebonne et Membre de la commission du logement social de la CMM
Michel Tremblay, Premier vice-président Politiques et innovation à la Société canadienne d’hypothèque et de logement
Animation :
Chantelle L’HEUREUX, Conseillère en recherche à l’OIC et chargée de projets au Groupe de ressources techniques Rive-Sud
Lien de l’enregistrement
https://espacevideo.umontreal.ca/hapi/v1/contents/permalinks/p6WYb2n3/view
Faits saillants des échanges
Question 1 : Selon votre niveau d’intervention, qu’est-ce un marché du logement qui serait « équilibré »?
Michel Tremblay, Société d’hypothèque et de logement (7:39) :
- La perspective « économiste », un marché est équilibré lorsque l’offre est suffisante pour répondre à la demande à travers un « continuum de logement ».
- La situation actuelle au Canada et au Québec est que la demande excède l’offre, les taux d’inoccupation sont très bas, et les prix augmentent.
- Un marché du logement inabordable est néfaste pour la qualité de vie des Canadiens, mais également pour les économies locales.
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (10:47) :
- La pandémie entraîne une accentuation du déséquilibre du marché du logement.
- Il s’agit d’une responsabilité partagée par tous les paliers de gouvernement, mais aussi des développeurs privés.
- Les municipalités contribuent un minimum de 15% des coûts admissibles pour développer les projets de la Société d’habitation du Québec (SHQ), mais la majorité des municipalités doivent contribuer jusqu’à 20%-22% dans la région métropolitaine de Montréal. Les municipalités contribuent aussi en réservant des terrains pour le logement social et communautaire.
- Le logement social et communautaire au Canada représente environ 3% tandis que certains pays en Europe montrent un pourcentage plus élevé (21%-38%).
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (13:51) :
- Un marché du logement déséquilibré est présent, avec un retard sur plusieurs enjeux comme la construction de nouveau logement abordable et social, la pérennité du parc immobilier existant, la problématique de surenchère et la conservation du patrimoine bâti.
- La Ville de Montréal a des outils que les villes limitrophes n’ont pas.
- Les programmes disponibles qui financent le logement social ne sont pas à la hauteur des besoins.
Question 2 : Quelles seraient les priorités à votre niveau d’intervention à mettre en place pour atteindre cet équilibre?
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (18:14) :
- Les priorités concernent les enjeux de besoins impérieux, la conversion du logement locatif en copropriété, la densification imposée dans la région métropolitaine par le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD), la mixité d’usages et de populations ainsi que l’innovation en matière de logement au niveau des municipalités.
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (22 :57) :
- Les priorités concernent le territoire d’application du PMAD, la réservation des terrains municipaux pour le logement social, le syndrome « Pas dans ma cour », la volonté politique et les ressources financières des gouvernements supérieurs.
- À Terrebonne, la densification est une occasion d’accroître le nombre de logements avec des logements sociaux.
Michel Tremblay, Société d’hypothèque et de logement (27 :33) :
- La cible audacieuse de 2030 est avancée, où chaque citoyen canadien devrait avoir des besoins en matière de logement comblés.
- Les priorités sont la Stratégie nationale sur le logement, les investissements dans le logement locatif, les innovations et la limitation des taux d’endettement des Canadiens.
Question 3 : Quelles sont les forces de votre palier? Quelles sont les limites de votre palier?
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (32:00) :
- Les limites concernent les programmes normés de financement rigides et inadaptés, la pandémie et l’augmentation des valeurs foncières.
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (37 :00) :
- Les limites concernent le programme AccèsLogis inadapté et la contribution municipale élevée nécessaire dans ce programme, la pandémie et l’augmentation des coûts de construction, la crise du 1er juillet et le manque de logements disponibles.
- Le seuil d’admissibilité pour un logement social et le Programme supplément au loyer (PSL) sont également des limites opérationnelles.
Michel Tremblay, Société d’hypothèque et de logement (43 :26) :
- Les forces à souligner sont les 75 ans d’expertise de la SCHL dans le milieu de l’habitation, sa capacité financière, la Stratégie nationale de logement révisée pour permettre l’adaptation au contexte, la création de connaissances et le partage d’expertise.
- Ces forces doivent être jumelées avec la capacité financière du Gouvernement fédéral.
- Les limites concernent les compétences provinciales et la législation M-30 au Québec qui empêche le fédéral d’investir directement dans les municipalités ou avec des organismes.
Question 4 : En rétrospective, quelles seraient les mesures que votre palier aura dû mettre en place pour atténuer les conséquences de la pandémie ?
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (49 :35) :
- Il s’agit d’une situation difficile de prévoir. À Longueuil, une population itinérante importante a été observée. La mise en place de haltes implique des préoccupations différentes pour les plus petites villes.
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (54 :00) :
- À Terrebonne, c’est l’augmentation des ressources pour itinérance et la crise du déménagement du 1er juillet, mais aussi le fait qu’aucune construction de logement social n’ai été réalisée dans un contexte d’exode résidentiel hors CMM avec un manque de financement pour nouvelles unités de logement social.
Michel Tremblay, Société d’hypothèque et de logement (59 :29) :
- Le Gouvernement fédéral a dépensé 322 milliards $ en réponse directe à la pandémie. En octobre, 4 500 logements – ICRL. Un milliard $ a été débloqué pour créer des logements plus rapidement.
- Les longues négociations entourant la signature d’une entente bilatérale entre le Canada et le Québec sont également évoquées.
Période de questions
Est-ce que la définition d’abordabilité de la SCHL, plus de 30% du revenu brut pour les dépenses d’habitation, devrait considérer les dépenses de transport ?
Michel Tremblay, Société d’hypothèque et de logement (1:03:45)
- C’est un indicateur négocié avec les provinces et territoire. La SCHL réfléchit toujours à réviser cette définition. Elle peut dépendre de la région également.
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (1:05:14) :
- Pas de mesures parfaites dans un pays comme le Canada et un territoire comme le Québec qui ont des réalités locales très différentes.
- Avec la forte croissance des valeurs foncières (30-35% Terrebonne), les budgets des ménages changent et le pourcentage alloué à l’habitation devient plus important pour les personnes plus vulnérables.
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (1:07:46) :
- La pandémie a eu un impact sur la part allouée aux dépenses d’habitation, surtout, par exemple, pour les mères monoparentales qui ont dû rester chez elles et limiter le travail.
Est-ce que la Ville de Terrebonne et l’Agglomération de Longueuil prévoient adopter un règlement d’inclusion comme celui adopté à Montréal ?
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (1:10:28) :
- À Terrebonne, la ville est propriétaire de plusieurs terrains qui nous permettent de développer des logements sociaux. Ce n’est pas la même situation dans d’autres villes.
- Avec le milieu privé, la négociation est possible tout comme l’utilisation des outils d’aménagements.
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (1:13:21) :
- La Ville de Longueuil regroupe plusieurs « petits villages », donc qui ne sont pas tous des secteurs développables de la même manière.
- Les compétences en la matière sont présentes dans l’Agglomération de Longueuil, mais le besoin d’une vision cohérente est également nécessaire.
- Des innovations en matière de financement municipal sont aussi essentielles.
Quelles seraient les conditions gagnantes pour favoriser un leadership partagé en matière d’habitation?
Michel Tremblay, Société d’hypothèque et de logement (1:17:46) :
- Les conditions gagnantes impliquent que les Canadiens et les Québécois reconnaissent que le logement est en urgence, et par là de travailler de manière concertée entre les niveaux de gouvernement, comme lors de la pandémie. Il faut également une volonté politique.
Marc-André Plante, Maire de Terrebonne (1:19:30) :
- Les conditions gagnantes sont la volonté d’agir et de sensibiliser la population.
Monique Bastien, Vice-présidente de la Commission du logement social de la CMM (1:21:54) :
- Les conditions gagnantes pourraient être de considérer aussi le logement social comme vecteur économique.